CORONA – Informationen

Vorab: Falls Sie persönlich Fragen stellen wollen, können Sie hierzu unseren Vereinsvorsitzenden Herrn Rechtsanwalt Klaus Tradt, Ennigerloh unter Tel.  02524 2088  anrufen.

Haus und Grund —-   Hinweise zum Umgang mit Corona   — 

Stand 01.07.2020   Reduzierung der MWST von 19% auf 16 % erfordert Änderung des Gewerbe-Mietvertrages, sonst müssen die Vermieter 19 % abführen.  Fragen Sie Ihren Steuerberater.   Siehe Boerse online:

https://www.boerse-online.de/nachrichten/geld-und-vorsorge/achtung-vermieter-schnell-noch-die-neue-mehrwertsteuer-in-den-mietvertrag-schreiben-1029324405

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Stand: 31. März 2020
Mit diesen Hinweisen sollen die gängigsten Fragen zur Auswirkung der Corona-Pandemie auf die
Vermietung von Wohnraum und das Zusammenleben in Wohnhäusern beantwortet werden. Sollten
Sie weitergehende Fragen haben, hilft Ihnen ihr lokaler Haus & Grund-Verein gerne weiter.
I. Vermietung und Bewirtschaftung von Immobilien
1. Mietzahlungen im Wohnraummietrecht
Müssen Mieter ihre Miete zahlen?
Ja, auch während der COVID-19 Pandemie sind Mieter weiter verpflichtet, ihre Miete fristgerecht zu bezahlen.
Zahlt der Mieter also seine monatliche Miete nicht oder nicht vollständig, kommt er mit der Mietzahlung in Verzug und muss hierfür Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz leisten.
Was bedeutet der neue Kündigungsausschluss und wie lange gilt er?
Zahlt der Mieter in der Zeit vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 seine Miete nicht oder nicht vollständig, darf der
Vermieter das Mietverhältnis aus diesem Grund jedoch nicht kündigen. Der Mieter hat bis zum 30. Juni 2022
Zeit, die in dem oben genannten Zeitraum angehäuften Mietschulden auszugleichen. Erst danach darf der
Vermieter das Mietverhältnis wieder wegen der Mietschulden aus dem oben genannten Zeitraum kündigen.
Welche Nachweise müssen/können die Mieter erbringen, damit der Kündigungsausschluss gilt?
Der Mieter muss den Zusammenhang der Nichtleistung und der Covid-19-Pandemie glaubhaft machen. Geeignete Mittel hierfür können insbesondere der Nachweis der Antragstellung beziehungsweise die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitgebers oder andere Nachweise
über das Einkommen beziehungsweise über den Verdienstausfall sein.
Kann der Wohnraummieter die Miete mindern?
Der Mieter ist nur dann zur Minderung berechtigt, wenn ein erheblicher Mangel an der Mietsache vorliegt, der
die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung aufhebt. Weder fehlende Einnahmen, noch
eine Quarantäne des Mieters oder eines anderen Bewohners im Haus begründen einen Mangel an der Mietsache, der zur Minderung berechtigt.
Müssen Mieter Leistungen aus Dauerschuldverhältnissen wie Strom und Gas weiterbezahlen?
Können Verbraucher und Kleinstunternehmer ihrer Zahlungspflicht aus einem wesentlichen Dauerschuldverhältnis, welches vor dem 8. März 2020 abgeschlossen wurde, im Zeitraum vom 8. März 2020 bis zum 30. Juni
2020 nicht oder nicht vollständig nachkommen, steht ihnen ein Leistungsverweigerungsrecht nach Art. 240 § 1

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EGBGB-neu zu. Dies gilt beispielsweise für Verträge über Pflichtversicherungen, Lieferverträge über Gas,
Strom und Wasser sowie Telekommunikation. Andere Dauerschuldverhältnisse, die nicht zur Grundversorgung erforderlich sind, fallen nicht unter diese Regelung. Hier besteht die Zahlungspflicht fort.
2. Reparaturen, Handwerker und Dienstleister
Allgemein: Der Einsatz von Handwerkern oder Dienstleistern in Wohnungen ist aufgrund der geltenden Kontaktsperre und wegen des einzuhaltenden Mindestabstands von 1,50 Metern zu anderen Menschen nur eingeschränkt möglich.
Welche Reparaturen dürfen noch durchgeführt werden?
Handwerker dürfen zwar unter Einhaltung der Sicherheits- und Hygienestandards weiterhin ihrer Tätigkeit
nachgehen. Reparaturen in den Wohnungen, die nicht dringend sind, sollten jedoch wegen der geltenden
Kontaktbeschränkungen verschoben werden. Mängel oder Schäden, die eine Gefahr für die Bewohner oder
das Eigentum darstellen (z. B. Wasserschaden, Heizungsausfall) sollten weiterhin umgehend behoben werden. Diesbezüglich besteht auch der Duldungsanspruch gegenüber dem Mieter fort.
Darf die Zählerablesung durch einen Dienstleister noch erfolgen?
Die Ablesung der Zähler in den Wohnungen durch einen Dienstleister ist nicht zwingend notwendig. Die Zählerablesung sollte daher entweder verschoben oder durch die Mieter selbst vorgenommen werden. Die Zählerstände können von den Mietern per Telefon/E-Mail/Post an den Dienstleister oder Vermieter weitergegeben
werden. Zähler, die sich in den gemeinschaftlich genutzten Bereichen befinden, können weiterhin unter Einhaltung der Sicherheits- und Hygienestandards vom Dienstleister abgelesen werden. Die Fernablesung der
Zähler bleibt weiterhin möglich, da hierfür die Wohnungen nicht betreten werden müssen.
Darf der Mieter Handwerkern den Zutritt zur Wohnung verweigern?
Ja. Aufgrund der Kontaktbeschränkungen auf den engsten Familienkreis, darf Handwerkern der Zutritt zur
Wohnung für nicht notwendige oder verschiebbare Leistungen verweigert werden. In Not- oder Schadensfällen muss dem Handwerker zur Abwendung von gesundheitlichen oder von Gebäudeschäden der Zutritt gewährt werden. Diesbezüglich besteht ein Duldungsanspruch gegenüber dem Mieter. Gleiches gilt für sicherheitsrelevante Wartungs- und Instandhaltungsmaßnahmen.
Können Handwerker Aufträge stornieren?
Ja. Zum Schutz der Gesundheit der Beschäftigten können Aufträge auch vom Handwerksbetrieb storniert oder
im Einvernehmen mit dem Auftraggeber verschoben werden. Sind die Arbeiten unter Einhaltung der geltenden
Sicherheits- und Hygienestandards möglich, kann ein anderer Handwerker beauftragt werden, der die
Schutzmaßnahmen für seine Beschäftigten sicherstellen kann.
Muss der Schornsteinfeger in die Wohnung gelassen werden?
Schornsteinfeger dürfen ihren Tätigkeiten nachgehen, insofern die Sicherheits- und Hygieneregelungen eingehalten werden. Dies betrifft die Arbeiten auf dem Dach oder im Heizungskeller. Der Einsatz in Wohnungen
ist aufgrund der Kontaktbeschränkungen auf nicht verschiebbare oder sicherheitsrelevante Maßnahmen zu begrenzen.

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3. Welche Besonderheiten gelten bei vermieteten Gewerberäumen?
Kann der Mieter pandemiebedingt mindern?
Grundsätzlich gilt, dass der Gewerbemieter das Verwendungsrisiko der Mietsache trägt (BGH vom 21.09.2005
– XII ZR 66/03; vom 16.02.2000 – XII ZR 279/97; vom 19.07.2000 – XII ZR 176/98). In Ausnahmefällen kann
das Risiko aber auch vertraglich auf den Vermieter verlagert sein. Ob Gerichte von dieser grundsätzlichen
Risikoverteilung während der Covid-19-Pandemie abweichen werden, ist bisher nicht absehbar. Eine Mietminderung sollte daher auch für Gewerberäume bis auf Weiteres nicht akzeptiert werden.
Kann der Mieter pandemiebedingt eine Vertragsanpassung (§ 313 BGB) verlangen?
Ein Anspruch auf Vertragsanpassung setzt voraus, dass sich nach Vertragsschluss die Umstände geändert
haben, welche eine Geschäftsgrundlage bildeten und zugleich nicht in die Risikosphäre einer Vertragspartei
fallen. Wie bereits bei der Minderung erläutert, trägt der Mieter grundsätzlich das Verwendungsrisiko für die
Geschäftsräume, soweit keine gegenteilige mietvertragliche Regelung existiert. Ein Anspruch auf Vertragsanpassung kann daher allenfalls in Ausnahmefällen bestehen.
Was ist, wenn der Gewerbemieter die Zahlung einstellt? Kann der Vermieter kündigen?
Mieter von Gewerberäumen sind vor einer Kündigung wegen Zahlungsrückstands geschützt, wenn sie die
Miete für den Zeitraum 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 nicht leisten und diese Nichtleistung auf der Ausbreitung der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen dem Mietrückstand und der Pandemie
ist glaubhaft zu machen, beispielsweise indem für das jeweilige Gewerbe auf die kommunalen Regelungen
verwiesen wird, die eine Betriebsschließung erforderlich machen.
II. Wohnungseigentumsrecht
Dürfen Eigentümerversammlungen durchgeführt werden?
Eigentümerversammlungen stellen eine – wie der Name schon sagt – Versammlung mehrerer Personen dar
und sind somit aufgrund des Kontaktverbotes nicht mehr erlaubt.
Müssen Eigentümerversammlungen durchgeführt werden?
Nach § 24 Abs. 1 WEG ist eine Eigentümerversammlung durch den Verwalter einmal im Jahr einzuberufen.
Dies ist insbesondere wichtig, um z. B. über Wirtschaftspläne und Abrechnungen zu entscheiden, Verwalter
neu zu bestellen und (notwendige) Maßnahmen der WEG zu beraten und zu beschließen. Das Gesetz gibt für
die Einberufung der Versammlung allerdings keine Frist vor, sodass sie nicht zwingend im ersten Halbjahr des
Jahres abgehalten werden muss. Soweit möglich, sollten Eigentümerversammlungen also in die zweite Jahreshälfte verschoben werden.
Wie bleiben Verwalter und Gemeinschaft handlungsfähig?
Die WEG und der Verwalter bleiben handlungsfähig, weil dem Verwalter Notkompetenzen zustehen und die
WEG auch im Rahmen von Umlaufbeschlüssen entscheiden kann.
Was passiert, wenn die Amtszeit des Verwalters ausläuft?
Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht
welches voraussichtlich in den nächsten Tagen in Kraft tritt, sieht vor, dass der zuletzt bestellte Verwalter bis

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zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung des neuen Verwalters im Amt bleibt. Damit ist keine WEG gezwungen, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, um die Bestellung des Verwalters zu beschließen.
Was passiert, wenn der aktuelle Wirtschaftsplan ausläuft?
Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht, welches voraussichtlich in den nächsten Tagen in Kraft tritt, sieht vor, dass der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fortbesteht. Damit bleibt die Finanzierung der Gemeinschaft geregelt, bis sie erneut zur Willensbildung zusammentreten kann.
III. Finanzierung
Welche Erleichterungen gibt es für Immobiliendarlehen?
Zahlungen (Zins und Tilgung) können vorübergehend ausgesetzt werden, denn sie gelten kraft Gesetzes als
gestundet. Die Fälligkeit der Zahlung wird damit auf einen späteren Zeitpunkt verschoben (gestundet). Die
Darlehensschuld wird aber insoweit nicht erlassen. Der pandemiebedingt in Not geratene Darlehensnehmer
soll dadurch Zeit gewinnen, um staatliche Hilfsangebote wahrzunehmen und gegebenenfalls Unterstützungsmaßnahmen zu beantragen.
Was sind die Voraussetzungen für eine Stundung?
Der Darlehensnehmer hat pandemiebedingt außergewöhnliche Einnahmeausfälle, die ihm die geschuldete
Leistung unzumutbar machen. Das könnte z. B. durch die Anmeldung von Kurzarbeit durch den Arbeitgeber
oder Einnahmeausfällige selbständig Tätiger der Fall sein. Der angemessene Lebensunterhalt des Darlehensnehmers bzw. seiner Unterhaltsberechtigten muss gefährdet sein.
Für welche Darlehen gilt das?
Die Möglichkeit der Stundung besteht für alle vor dem 15. März 2020 mit Verbrauchern zu privaten Zwecken
abgeschlossenen Immobiliendarlehen. Damit sind zum einen alle Eigentümer gemeint, die ihre finanzierte
Immobilie selbst bewohnen (selbstnutzende Eigentümer). Aber auch die mit privaten Vermietern geschlossenen Darlehen zur Finanzierung der vermieteten Immobilie fallen darunter, wenn der Vermieter als Verbraucher
gilt. Eine in begrenztem Umfang als privater Vermieter tätige Privatperson wird in aller Regel als Verbraucher
anzusehen sein.
Was sind die Voraussetzungen für eine Stundung und wie weise ich sie nach?
Voraussetzung für die Stundung ist, dass coronabedingte Einnahmeausfälle den angemessenen Lebensunterhalt des Darlehensnehmers oder seiner Unterhaltsberechtigten gefährden. Der Nachweis über Einnahmeausfälle (z. B. durch Kontoauszüge, Einkommensnachweise, Buchführungsbelege) genügt. Der Zusammenhang mit der Corona-Pandemie muss dann nicht noch einmal gesondert nachgewiesen werden, er wird vermutet und müsste von der Bank widerlegt werden.
Für welchen Zeitraum gilt die Stundung?
Alle zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. Juni 2020 fälligen Zahlungen (Rückzahlung, Zinsen, Tilgung)
werden ab jeweiliger Fälligkeit für drei Monate von Gesetzes wegen gestundet. Beispiel: Eine am 1. April 2020

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fällige Kreditrate muss erst am 1. Juli 2020 gezahlt werden, eine ab 1. Mai 2020 fällige Rate erst am 1. August
2020 usw. Diese Vertragsänderung muss die Bank dem Kunden unaufgefordert schriftlich bestätigen.
Kann die Bank mir den Kredit kündigen, wenn ich stunde?
Nimmt der Darlehensnehmer berechtigterweise die Stundungsmöglichkeit in Anspruch, darf die Bank ihm
nicht mehr wegen Zahlungsverzuges, wesentlicher Verschlechterung der Vermögensverhältnisse oder Wertverlust der als Sicherheit gestellten Immobilie das Darlehen kündigen. Andere gesetzlich oder vertraglich geregelte Kündigungsgründe bleiben aber bestehen.
Kann ich mich mit der Bank auch auf andere Lösungen einigen?
Abweichende einvernehmliche Lösungen zwischen Darlehensnehmer und Bank bleiben weiter möglich. Die
Bank ist aufgefordert, hierzu das Gespräch mit dem Kunden zu suchen.
Kann die Bank besondere Gebühren oder Verzugszinsen erheben, wenn ich stunde?
Nein. Es handelt sich um eine gesetzlich angeordnete Stundungswirkung. Deshalb darf die Bank, wenn davon
Gebrauch gemacht wird, weder Verzugszinsen, Entgelte noch Schadensersatzansprüche geltend machen.
Sowohl über die Wirkung der Stundung als auch über eventuelle Vertragsänderungen in diesem Zusammenhang muss die Bank den Darlehensnehmer schriftlich informieren.
IV. Staatliche Hilfen
Welche staatlichen Hilfen können Mieter in Anspruch nehmen?
Die Einkommensverhältnisse von Mietern werden zum einen durch zahlreiche Schutzmaßnahmen der Bundesregierung für die Wirtschaft gestützt, darunter Soforthilfen für Solo-Selbständige, Hilfspakete zur Unternehmensfinanzierung und das Kurzarbeitergeld. Die Maßnahmen des Bundes werden in den Bundesländern
durch landeseigene Hilfspakete flankiert.
Mietern und selbstnutzenden Eigentümern, die durch die Corona-Krise Einkommenseinbußen erleiden, kann
aber zum anderen auch das Wohngeld helfen. Das Wohngeld wird als Mietzuschuss oder als Lastenzuschuss
für selbstnutzende Eigentümer (s. u.) geleistet. Das Wohngeld ist ein finanzieller Zuschuss zur Miete oder zu
den Wohnkosten und wird nicht zur vollständigen Deckung geleistet. Um Wohngeld zu erhalten, muss der
Antragsteller noch genügend Einkommen haben, um seinen Lebensunterhalt selbst finanzieren zu können.
Berechtigte haben einen Rechtsanspruch darauf.
Personen, die Transferleistungen wie Arbeitslosengeld II, Sozialhilfe oder Grundsicherung im Alter beziehen,
erhalten kein Wohngeld, weil bei Transferleistungen die Unterkunftskosten bereits berücksichtigt werden.
Wohngeld ist im Vergleich zu Hartz IV vorrangig zu beantragen.
Auch die Zugangsbeschränkungen für Hartz IV werden in der Krise massiv gelockert. Für Anträge auf Grundsicherung entfallen die Vermögensprüfung und die Überprüfung der Wohnungsgröße ab dem 1. April
2020 für sechs Monate. So soll nach einem Jobverlust der eventuell notwendige Wohnungswechsel aufgeschoben werden. Die Leistungen der Grundsicherung sollen schnell und unbürokratisch gewährt werden. Die
Jobcenter sollen zudem durch die Möglichkeit entlastet werden, Weiterbewilligungen ohne entsprechenden
Antrag vorzunehmen.
Hinweise zum Umgang mit Corona
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Welche staatlichen Hilfen können Eigenheimer in Anspruch nehmen?
Auch Eigentümer von Eigenheimen, Eigentumswohnungen oder anderen Formen von selbst bewohntem Eigentum haben einen Wohngeldanspruch (s. o.) in Form des Lastenzuschusses. Wohngeld als Lastenzuschuss wird nur gewährt, wenn die Immobilie selbst und zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Auch Inhaber
eines eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts und Erbbauberechtigte sowie diejenigen, welche einen Anspruch
auf Übereignung eines Gebäudes oder einer Wohnung haben, können diesen Anspruch wahrnehmen.
Gibt es staatliche Hilfen für Vermieter?
Nein. Bislang hat es der Staat versäumt, eine bundesweite Förderung von Vermietern, zum Beispiel bei ausbleibenden Mietzahlungen, auf den Weg zu bringen. Haus & Grund Deutschland, die Verbände der unternehmerischen Immobilienwirtschaft und der Mieterbund fordern eine staatliche Lösung für betroffene Vermieter.

 

 

weitere Informationen – hier IVD zum selben Thema:

 

 

IVD-Sondernewsletter zur Corona-Krise   vom 25.3.2020

der Deutsche Bundestag hat heute das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht verabschiedet. Das Hilfspaket sieht für gewerbliche und private Vermieter sowie Mieter wesentliche Neuregelungen vor und soll am Freitag den Bundesrat passieren. Hier ein Überblick über die Hilfsmaßnahmen und einige Handlungsempfehlungen dazu:

Im Mietrecht wird eine zeitlich befristete Kündigungsbeschränkung wegen Zahlungsverzugs eingeführt

  • personeller Anwendungsbereich:
    Wohnraum- und Gewerbemieter, Pächter
  • zeitlicher Anwendungsbereich:
    Mietrückstände, die zwischen dem 01.04.2020 und 30.06.2020 entstehen
  • Glaubhaftmachung der Kausalität zwischen COVID-19 und Nichtleistung
  • Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind nicht möglich
  • Verordnungsermächtigung zur eventuellen Verlängerung der Kündigungsbeschränkung um weitere drei Monate bis 30.09.2020.

Nach Art.  240 § 1 Absatz 1 und 2 erhalten Verbraucher bei Dauerschuldverhältnisseen ein Leistungsverweigerungsrecht. Die Regelung gilt im Mietrecht nicht. Mieter bleiben also weiterhin zur Zahlung verpflichtet und können auch in Verzug geraten. Das Forderungsmanagement zur Verfolgung und Durchsetzung von Zahlungsansprüchen (außergerichtliches Mahnwesen, gerichtlichen Mahnverfahren mit Mahnbescheid und Vollstreckungsbescheid, Zwangsvollstreckung, Verzugszinsen…) kann beibehalten bleiben. Stattdessen sieht das Gesetz nur eine Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit des Vermieters vor.

§ 2 (1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht.
Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.

(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.
(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.
(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.  

Erläuterung und Handlungsempfehlungen

Gesetzliches Ziel:

Mit der Neuregelung sollen Mieter vor dem Verlust der Wohn- bzw. Gewerberäume geschützt werden.

Leistungsverweigerungsrecht

Mieter erhalten kein Leistungsverweigerungsrecht. Das Leistungsverweigerungsrecht in Art. 240 § 1 betrifft lediglich Dauerschuldverhältnisse, deren Leistungen zur Daseinsvorsorge erforderlich sind. Hierzu zählen Pflichtversicherungen, Verträge über die Lieferung von Strom und Gas oder über Telekommunikationsdienste und ggf. zivilrechtliche Verträge über die Wasserver- und -entsorgung.  Für Miet- und Pachtverträge gilt das Leistungsverweigerungsrecht ausdrücklich nicht (Art. 240 § 1 Abs. 4 Nr. 1.).

Ob Mieter von Gewerberäumen das Recht haben, die Miete gemäß § 313 BGB zu mindern oder den Mietvertrag sogar zu kündigen, wenn sie gesetzlich verpflichtet sind, ihr Geschäft zu schließen, ist bisher noch nicht geklärt.

Anwendungsbereich:

Die Regelung zur Kündigungsbeschränkung ist nach dem Wortlaut von § 2 Abs. 4 zu Art. 240 EGBGB nur bis zum 30. Juni 2022 anwendbar. Wegen Zahlungsrückständen, die vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 eingetreten und bis zum 30. Juni 2022 nicht ausgeglichen sind, kann nach diesem Tag wieder gekündigt werden.

Es ist jedoch weiterhin zulässig, den Mieter wegen der Zahlungsrückstände für diesen Zeitraum auf Zahlung zu verklagen, um einen vollstreckbaren Titel zu erhalten. Mahnbescheide und Vollstreckungsescheide sind weiterhin zulässig. Zu empfehlen ist sicherlich eine Stundungsvereinbarung mit einem individuellen Ratezahlungsplan.

Kausalität zwischen Corona und Nichtleistung der Miete

Leistet ein Mieter die im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 fällige Miete ganz oder teilweise nicht, so darf der Vermieter das Mietverhältnis wegen dieser Rückstände nicht kündigen, wenn diese auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen. Die Kündigung ist also nur in den Fällen ausgeschlossen, in denen die Nichtleistung des Mieters durch die COVID-19-Pandemie verursacht ist. Beruht die Nichtleistung des Mieters auf anderen Gründen, zum Beispiel, weil er zahlungsunwillig ist, ist die Kündigung weiterhin möglich. Auch Kündigungen aus anderen Gründen, zum Beispiel wegen mietvertragswidrigen Verhaltens (Lärm, Tätlichkeiten, Vandalismus…) sind nicht ausgeschlossen.

Glaubhaftmachung durch den Mieter

Auch in Zeiten des Corona Virus wird nicht automatisch vermutet, dass Mietrückstände auf COVID-19 zurückzuführen sind. Dem Mieter obliegt es daher, den Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und der Nichtleistung der Miete glaubhaft zu machen. Will er eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausschließen, muss er Tatsachen darlegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür ergibt, dass seine Nichtleistung auf der COVID-19-Pandemie beruht. Zur Glaubhaftmachung kann sich der Mieter z. B. einer Versicherung an Eides Statt oder anderer geeigneter Mittel bedienen. Geeignete Mittel können insbesondere der Nachweis der Antragstellung beziehungsweise die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Nachweise über den Verdienstausfall sein.

Besonderheiten im Gewerbemietrecht

Mieter von Gewerbeimmobilien können darüber hinaus den Zusammenhang zwischen COVID- 19-Pandemie und der Nichtleistung mit Hinweis darauf glaubhaft machen, dass der Betrieb ihres Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung des SARSCoV-2-Virus durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist. Dies betrifft derzeit vor allem Gaststätten oder Hotels, deren Betrieb zumindest für touristische Zwecke in vielen Bundesländern untersagt ist. Andere Gewerbebetriebe, deren Betrieb nicht öffentlich-rechtlich eingeschränkt wurde, sollten glaubhaft machen, dass sie sich um staatliche Hilfen bemüht haben und dennoch kündigungsrelevante Rückstände zwischen April und Juni 2020 nicht verhindern können. Nur dann greift für diese Gewerbemieter die gesetzliche Kündigungsbeschränkung ein.

Viele Vermieter verhalten sich bereits jetzt partnerschaftlich und suchen nach wirtschaftlich interessengerechten Lösungen, um die schwierige Zeit gemeinsam mit ihren Mietern zu überstehen. Da das Ende der Pandemie derzeit nicht absehbar ist, sollten Mietnachlässe oder Zahlungsaufschübe zeitlich befristet, also z.B. monatsweise, vereinbart und laufend der aktuellen Lage angepasst werden. Der Gesprächsfaden darf nicht abreißen. Wichtig ist, dass Mieter die durch den Vermieter individuell eingeräumte Atempause für Mietzahlungen nutzen, um insbesondere staatliche Hilfen in Anspruch zu nehmen.

Wohnraummietrecht

Bei Wohnraummietverhältnissen besteht das Risiko, dass Mieter versuchen könnten, eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs unter Berufung auf Art. 240 § 2 EGBGB zu verhindern, obwohl die Rückstände tatsächlich nicht auf „Corona“ beruhen. Aufgrund der Berichterstattung in den Medien könnten Mieter den Eindruck haben, sie müssten für die Zeit von April bis Juni 2020 keine Miete zahlen. Um derartigen Missverständnissen zu vermeiden, sollte der Vermieter seine Mieter eigenständig über die Gesetzeslage informieren.

Vermieter sollten klarstellen, dass der Mieter unabhängig von Corona zur Mietzahlung verpflichtet bleibt. Soweit Corona und darauf beruhende öffentlich-rechtliche Anordnungen zu Verdienstausfällen des Wohnraummieters führen, unterfällt dies der Risikosphäre des Mieters. Die gesetzliche Kündigungsbeschränkung verhindert Lediglich, dass er auf Grund von Mietrückständen für die Zeit von April bis Juni 2020 gekündigt werden kann.

Der Mieter ist zunächst gehalten, Wohngeld oder andere sozialrechtliche Ansprüche geltend zu machen, um die finanzielle Lücke infolge von Corona zu schließen. Erst wenn diese (glaubhaft gemachten) Bemühungen nicht verhindern können, dass ein kündigungsrelevanter Mietrückstand entsteht (zwei Monatsmieten oder mehr als eine Monatsmiete für zwei aufeinanderfolgende Termine), kann sich der Mieter auf den neuen   Kündigungsschutz berufen.
Gesprächsangebote an die Mieter (z. B. per telefonischer Hotline) erleichtern es hierbei, mit den von Zahlungsschwierigkeiten bedrohten Mietern frühzeitig individuelle Lösungen zu vereinbaren.

Hier der Link zum Formulierungsvorschlag für ein Schreiben an Wohnraummieter.

Eine Stundungsvereinbarung für Wohnraum und Gewerbe steht hier zur Verfügung.

Hinweise zum Wohnungseigentumsrecht 

Art.2 
„Gesetz über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie“

§ 6 Wohnungseigentümergemeinschaften

(1) Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.
(2) Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort. 

Erläuterung zu § 6 Abs. 2:

Bereits jetzt ist es vielfach üblich, den Beschluss über einen konkreten Wirtschaftsplan mit dem zusätzlichen Beschluss zu verbinden, dass dieser Wirtschaftsplan bis zum Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan weiterhin Geltung haben soll. Durch einen solchen Beschluss wird gewährleistet, dass auch wenn der Beschluss über den nächsten Wirtschaftsplan erst im Laufe des Folgejahres gefasst werden sollte, für die bis dahin abgelaufenen Monate eine Zahlungspflicht jedes einzelnen Wohnungseigentümers besteht. Zeitliche Verzögerungen für die Durchführung der Eigentümerversammlungen im Folgejahr sind dann insoweit nicht relevant.

Soweit ein solcher Beschluss im Vorjahr nicht gefasst worden ist, stellt die neue gesetzliche Regelung nunmehr klar, dass der alte Wirtschaftsplan seine Gültigkeit behält, bis ein Beschluss zum neuen Wirtschaftsplan gefasst ist. Das schafft Planungssicherheit für die WEG.

Stundung der Steuer

Für das Steuerrecht enthält das Gesetz keine Regelungen. Insofern gelten das Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 19. März 2020 zur Einkommensteuer, Umsatzsteuer und Körperschaftsteuer sowie ein entsprechendes Schreiben der Bundesländer zur Gewerbesteuer. Danach kann ein Unternehmer, der entsprechende Einnahmeausfälle hat, einen Antrag auf Stundung der Steuer stellen.

Hier der Link zu den Schreiben.

Liebe Grüße
Ihr IVD-Bundesverband

 

Fatale Zusagen im Gewerberaum-Mietverhältnis

In den letzten Tagen werden wir überhäuft mit Fragen, wie sich das Corona-Virus auf das gewerbliche Mietverhältnis auswirkt. Unser Verbandsjurist RADr. Gerald Kallenborn, Fachanwalt für Miet-und WEG-Recht sowie Fachanwalt für Bau-und Architektenrecht, hat sich mit den wichtigsten Fragen aus Vermietersicht beschäftigt. Wichtig zu wissen: Sie können mit gut gemeinten Zusagen Fehler begehen, die das Mietverhältnis für die Zukunft (zum Nachteil des Vermieters) vollständig ändern.In dem gewerblichen Vermietungsgeschäft werden Mietausfälle nicht zu vermeiden sein. Eine andere Frage ist aber, ob dem Mieter sogar ein Rechtsanspruch auf Nichtzahlung der Miete zusteht.Dies ist zu verneinen.Behördliche Verfügungen, welche gewisse berufliche Tätigkeiten verbieten oder sogar die Schließung von Ladengeschäften anordnen, liegen im Nutzungs-und Verwendungsrisikos des Mieters.Auch liegt kein Fall der Unmöglichkeit der Mietnutzung vor, welche den Mieter von seinen Mietzahlungsverpflichtungen befreit.Die Besonderheit der aktuellen Situation besteht allerdings darin, dass der Grund für diese behördlichen Verfügungen, hier die Corona Pandemie, für den Mieter bei Abschluss des Mietvertrages und bei der Übernahme des Nutzungs-und Verwendungsrisikos nicht vorhersehbar war. Dies gilt ebenso für den Vermieter.Die Annahme einer sogenanntenStörung der Geschäftsgrundlage des geschlossenen Mietvertrages liegt daher sehr nahe. Diese Störung entbindet den Mieter zwar nicht endgültig von seinen Mietzahlungsverpflichtungen.Der Mieter kann aber Ansprüche auf eine angemessene Berücksichtigung seiner finanziellen Belange, wie z.B. durch Stundungsvereinbarungen oder Mietzinsanpassungen für eine Übergangszeit, erheben.Der Abschluss solcher Vereinbarungen, welche letztendlich auch dem Fortbestand des Mietverhältnisses dienlich sind, sollte auf Vermieterseite allerdings nicht ohne juristische Sorgfalt erfolgen.Mietvertragliche Zusatzvereinbarungen, wenn auch von dem guten Willen des Vermieters getragen, können zu einer Aufhebung der erforderlichen Schriftform gem. § 550 BGB bei Mietverträgen mit festen Laufzeiten führen. Folge ist, dass die vertraglichen Festschreibungen der Mietzeitin Wegfall geraten und der Mietvertrag nunmehr von dem Mieter jederzeit gekündigt werden kann. Die Mailkorrespondenz und auch der einfache Schriftwechsel erfüllen diese Schriftform nicht. Erforderlich ist vielmehr die fachkundige Anfertigung von Nachtragsurkunden, welche vor dem Schriftformerfordernis Bestand haben und so die Laufzeit desVertrages schützen.RA Dr. Gerald Kallenborn, Verbandsjurist IVD-West, STOPP PICK ABEL KALLENBORN, Saarbrücken