Mieterhöhungsschreiben
Musterschreiben von Haus und Grund Westfalen
KANN EIN VERMIETER DIE VORAUSZAHLUNGEN FÜR HEIZKOSTEN ERHÖHEN? ( Klaus Tradt, 27.10.2022)
Angesichts teilweise erheblich gestiegener Abschlagszahlungen fragen sich viele Vermieter, ob sie die Erhöhung an ihre Mieter weitergeben
können. Grundsätzlich geht das schon! Voraussetzung ist, dass im Mietvertrag eine Heizkostenvorauszahlungen
vereinbart ist. Die meisten Mietverträge sehen solche Vorauszahlungen vor.
Der Wohnraummietvertrag von Haus und Grund enthält die Vorauszahlung in § 3 Teil D Nr. 1.
Sind Vorauszahlungen vereinbart, ist auch ihre Erhöhung möglich. Denn in § 560 Abs. 4 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) heißt es :
„Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine
Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.“ „Nach einer Abrechnung“ meint zunächst einmal den Fall, dass der
Vermieter die Anpassung im Zusammenhang mit der Jahresabrechnung vornimmt.
Der Vermieter setzt zu den Erhöhungsbeträgen, die sich schon aus der Abrechnung des abgelaufenen Jahres ergeben, die Erhöhungen hinzu, die
sich aus seinen neuen erhöhten Abschlägen ergeben. Die Erhöhung sollte mit den neuen Abschlägen belegt und begründet werden.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat natürlich einen solchen Fall noch nicht entschieden, denn die explosionsartige Steigerung der Heizkosten ist neu.
Entschieden hat der Bundesgerichtshof aber, dass für die Angemessenheit einer Erhöhung der Vorauszahlungen letztlich nicht die Betriebskosten des
vergangenen Jahres ausschlaggebend sind, sondern die zu erwartenden Kosten des laufenden Jahres (vgl. Urteil des BGH vom 28.09.2011,
Az VIII ZR 294/10).
Der zweite Fall ist allerdings, ob Erhöhungen der Vorauszahlungen auch möglich sind, wenn der Vermieter dem Mieter die Jahresabrechnung
bereits erteilt hat. Diese Frage ist zwischen den Juristen strittig. Es kommt darauf an, wie man das Wort „eine“ in „eine Anpassung“ in §
560 Abs.4 BGB versteht.Ist „eine“ ein Zahlwort, kann der Vermieter keine Erhöhung (Anpassung)
der Vorauszahlung mehr vornehmen, wenn die Abrechnung bereits erfolgt ist und die Vorauszahlung angepasst wurde.
Ist“ eine“ aber ein unbestimmter Artikel, so besteht die Möglichkeit, innerhalb eines Jahres weitere oder mehrere Anpassungen vorzunehmen.
Letztlich werden die Gerichte entscheiden müssen, was gilt. Es spricht aber einiges dafür, dass auch mehr als eine Erhöhung / Anpassung
zugelassen werden wird. Schließlich geschieht dem Mieter kein Unrecht. Die gestiegenen Heizkosten muss er auf jeden Fall zahlen, zwar erst nach der nächsten
Abrechnung, dann aber auf einmal.
Empfehlung:
Suchen Sie das Gespräch mit dem Mieter. Wenn ihm die künftigen Heizkosten belegt werden, wird er oft zu einer freiwilligen Erhöhung der
Vorauszahlung bereit sein.
Wichtig:
Die Erhöhungsvereinbarung schriftlich fixieren, mit genauem Erhöhungsbetrag und Wirksamkeitszeitpunkt und von allen Vermietern
und Mietern unterschreiben lassen!
Und ganz wichtig:
Niemals Sicherheitszuschläge auf die Heizkostenvorauszahlungen ins
Blaue hinein erheben, sondern nur auf einer fundierten Basis.
Mieterhöhung mit Bezugnahme auf einen Mietspiegel
Absender, Ort, Datum
Anschrift des Mieters
Mietverhältnis über die Wohnung __________________________________
genaue Angabe, Gebäude, Gebäudeteil, Stockwerk, dort links oder rechts gelegen usw.
Erhöhung der Grundmiete
Anrede
1. Für die von Ihnen angemietete vorstehend bezeichnete Wohnung zahlen Sie seit dem ___________ (genaues Datum eintragen) eine monatliche Grundmiete in Höhe von € ___________ Das entspricht bei einer Wohnungsgröße von ___________ Quadratmetern einem Quadratmeterpreis von € ___________.
Diese Grundmiete ist seit einem Jahr unverändert. Diese Grundmiete entspricht auch nicht mehr den üblichen Entgelten, die in der ___________ / in unserer Gemeinde (in der vergleichbaren Gemeinde ___________) für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder (von Modernisierungs-Mieterhöhungen abgesehen) geändert worden sind.
Denn die ortsübliche Vergleichsmiete (Grundmiete) für Ihre Wohnung beträgt derzeit € ___________ pro Quadratmeter. Damit liegt die von Ihnen derzeit monatlich zu zahlende Grundmiete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Nach dem Gesetz (§ 558 Abs. 1 BGB) bin ich berechtigt, von Ihnen die Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen.
2. Zur Begründung für die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete beziehe ich mich auf den Mietspiegel der Gemeinde ___________. Dieser Mietspiegel wurde von (der Gemeinde ___________ / den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter, nämlich ___________ sowie ___________) gemeinsam erstellt (___________ anerkannt).
Hinweis: Eine der genannten Varianten ist zu verwenden.
- a. Der Original-Mietspiegel ist beigefügt.
- b. Der Mietspiegel kann nach vorheriger Terminabstimmung bei mir ___________ in der Zeit von ___________ bis ___________ eingesehen werden.
- c. Der Mietspiegel ist bei dem örtlichen Haus- und Grundeigentümerverein ___________;
- d. bei dem örtlichen Mieterverein ___________;
- e. bei der Gemeinde ___________ (Bürgerbüro ___________, Stadtverwaltung ___________) erhältlich___________ / einzusehen ___________
Hinweis: Wenn der Mietspiegel nicht kostenlos erhältlich ist, muss er nach Ansicht verschiedener Gerichte beigefügt werden.
Die angemietete Wohnung fällt aufgrund ihrer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage sowie ihres Baualters unter das Mietspiegelfeld ___________.
Hinweis: Hier bitte anzugeben, wie die Wohnung in den Mietspiegel einzuordnen ist und sodann das für die Wohnung passende Mietspiegelfeld konkret zu bezeichnen. Dazu sind zum Baualter, zur Wohnlage und zur Ausstattung (z.B. Bad, Zentralheizung usw.) ggfls. nähere Ausführungen zu machen.
Die ortsübliche Vergleichsmiete (Grundmiete) für die oben genannte Wohnung liegt daher zwischen € ___________ und € ___________ mit einem Mittelwert von € ___________.
3. Aufgrund der oben genannten Wohnwertmerkmale lege ich meinem Erhöhungsverlangen eine ortsübliche Vergleichsmiete von € ___________ zugrunde.
Hinweis: Aus Praktikabilitätsgründen empfiehlt es sich im Regelfall und evtl. nach örtlicher Praxis, nur der Mittelwert zugrunde zu legen. Denn bei einem zu hoch angesetzten Mieterhöhungsverlangen können u.U. im Falle eines Rechtsstreits unnötige Kosten entstehen. Aus diesem Grund könnte auch an folgende weitere Formulierungen gedacht werden:
a. Da die eingangs genannte Wohnung von den oben genannten Wohnwertmerkmalen des Mietspiegels nicht nennenswert abweicht, ist der Mittelwert des Mietspiegels, nämlich eine monatliche Grundmiete je Quadratmeter in Höhe von € ___________ zugrundezulegen.
b. Von den oben genannten Wohnwertmerkmalen des Mietspiegels weicht die Wohnung bezüglich ___________ nennenswert ab, aus diesem Grund ist eine monatliche Grundmiete je Quadratmeter in Höhe von € ___________ zugrundezulegen.
(Es kann eine Abweichung nach oben oder nach unten vorliegen).
Nach dem Mietspiegel sind – ebenso wie bei Ihnen – die Betriebskosten nicht in der Miete enthalten.
Hinweis: Falls in der Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB vorhanden ist, muß – auch wenn die Mieterhöhung mit einem ausgehandelten Mietspiegel begründet wird – nach § 558a Abs. 3 BGB auf diesen qualifizierten Mietspiegel ausdrücklich hingewiesen werden. Daher ist nachfolgender Text zu schreiben, falls ein qualifizierter Mietspiegel am Ort besteht.
4. Da für unsere Gemeinde seit dem ___________ ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB aufgestellt wurde, teile ich Ihnen hiermit die von diesem qualifizierten Mietspiegel für Ihre Wohnung geltende ortsübliche Vergleichsmiete mit wie folgt:
Hinweis: Nach dem Gesetz ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter auf die Einhaltung der Kappungsgrenze aufmerksam zu machen. Falls dies aber vom Vermieter gewünscht wird, gibt es zwei Möglichkeiten hierzu: Auf die Einhaltung der Kappungsgrenze
(1) kann einfach verwiesen werden (nachfolgend 4.a.);
(2) sie kann aber auch erläutert werden (nachfolgend 4.b.).
Im Zweifel sollte nicht die detaillierte Erläuterung gewählt werden.
4.a. Die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB wurde beachtet.
4.a.aa. Sie führt zu keiner Begrenzung dieser Mieterhöhung.
4.a.bb. Sie führt zu einer Begrenzung dieser Mieterhöhung auf € ___________.
4.b. Die Kappungsgrenze berechnet sich wie folgt: Nach § 558b BGB ist die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens zu zahlen.
Nach § 558 Abs. 3 BGB darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren (von Modernisierungsmieterhöhungen bzw. Betriebskostenzahlungen usw. abgesehen) um nicht mehr als 20 % erhöhen.
Vom eben genannten Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung an drei Jahre zurückgerechnet betrug die Grundmiete für Ihre Wohnung € ___________
Zu diesem Betrag 20 % hinzugerechnet ergibt eine maximal zulässige Mieterhöhung von € ___________.
5. Da hiernach die gemäß § 558 BGB erforderlichen Bedingungen für eine Erhöhung der Grundmiete gegeben sind, verlange / bitte ich hiermit, einer Erhöhung der von Ihnen monatlich zu zahlenden Grundmiete um € ___________ auf nunmehr € ___________ zuzustimmen.
Im Falle Ihrer Zustimmung ist die erhöhte Grundmiete gemäß § 558b Abs. 1 BGB vom Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang dieses Erhöhungsschreibens zu zahlen, also ab dem ___________.
Die erhöhte Grundmiete ist weiterhin in der gewohnten Weise zusammen mit den Betriebskostenvorschüssen usw. bis zum dritten Werktag des Monats zu zahlen. Der demnach künftig von Ihnen monatlich zu zahlende Betrag setzt sich zusammen wie folgt:
| Grundmiete für die gesamte Wohnung: | € |
| Betriebskosten (Vorauszahlung oder Pauschale): |
€ |
| Zuschläge (z.B. für Untervermietung): | € |
| Gesamtsumme monatlich: | € |
Bitte ändern Sie dementsprechend Ihren Bank-Dauerauftrag.
6. Ich bitte Sie, Ihre Zustimmung zur Mieterhöhung dadurch zu erteilen, dass Sie auf dem Duplikat dieses Mieterhöhungsschreibens die untenstehende Zustimmungserklärung eigenhändig mit Datum unterschreiben und mir das Duplikat des Erhöhungsschreibens zusenden (___________ übergeben).
Das andere Exemplar des Erhöhungsschreibens verbleibt bei Ihnen.
7. Für die Abgabe der Zustimmungserklärung räumt Ihnen das Gesetz nach § 558b Abs. 2 BGB eine Zeitspanne bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsschreibens ein.
Sollten Sie der Mieterhöhung nicht innerhalb dieser Überlegungsfrist zustimmen, steht mir als Vermieter das Recht zu, innerhalb von weiteren drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist gerichtlich Klage gegen Sie zu erheben.
Welche beträchtlichen Kosten mit einem Gerichtsverfahren verbunden sind, dürfte allgemein bekannt sein, so dass ich hierzu keine weiteren Ausführungen zu machen brauche.
Hinweis: Nach dem Gesetz ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter auf das Kündigungsrecht nach § 561 BGB hinzuweisen.
Es folgt die Grußformel mit Datum und Unterschrift des Vermieters.
Hinweis: Für die Unterschrift des Vermieters unter das Erhöhungsschreiben reicht nach § 558a Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 126b BGB die Textform aus, also auch die maschinenschriftliche, die fotokopierte oder die eingescannte Unterschrift.
Es kann aber auch nach wie vor die eigenhändige Unterschrift gewählt werden.
8. Zustimmungserklärung
Mit der vorstehenden Mieterhöhung bin ich / sind wir einverstanden.
| Ort, Datum | eigenhändige Unterschrift | |
| (Vorname, Name, Unterschrift) | (Vorname, Name, Unterschrift) |